BGH zur Eigenbedarfskündigung

von Rechtsanwalt Carsten Offermann, Berlin für den Bereich Mietrecht

Keine Reichtsmissbräuchlichkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs wegen eines bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht vorhersehbaren Eigenbedarf.

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 - die wichtige Frage entschieden, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis gemäß § 573 Absatz 1, 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Die Beklagten Mieter waren seit Februar 2008 Mieter eines Einfamilienhauses der klagenden Vermieterin. Schon drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29. März 2011 mit Wirkung zum 30. Juni 2011 wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, sie benötige das Haus für ihren Enkel und dessen Familie. 

Das Amtsgericht hatte den Eigenbedarf als bewiesen erachtet und der Räumungsklage stattgegeben und das Landgericht hatte die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Es hat die Eigenbedarfskündigung nicht als rechtsmissbräuchlich angesehen, obwohl sie nur drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen worden sei und der Sohn der Klägerin bei der Anmietung gegenüber den Mietern mündlich geäußert habe, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf des Anwesens möglich. Denn der Eigenbedarf sei erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden und für die Klägerin zuvor nicht absehbar gewesen.

Auch die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten beim Bundesgerichtshof hatte schließlich keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass das Urteil, wonach die Kündigung unter den hier gegebenen Umständen nicht rechtsmissbräuchlich ist, richtig ist.

Im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung liegt nur dann ein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages schon beabsichtigt oder zumindest in Erwägung zieht, die Wohnung bald selbst zu nutzen, bzw. sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zur Nutzung zu überlassen. Der Vermieter muss also den Mietvertrag mit dem Mieter schließen, obwohl der spätere Eigenbedarf absehbar ist. Dies war in dem vom BGH zu entscheidenden Fall aber gerarde nicht der Fall, denn beim Abschluss des Mietvertrages konnte die klagende Vermieterin noch nicht vorhersehen, dass ihr Enkel das vermietete Einfamilienhaus später zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwanger gewordenen Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen. Mangels Vorhersehbarkeit konnte sie daher das Mietverhältnis wirksam wegen Eigenbedarf für ihren Enkel kündigen ohne dass dies rechtsmissbräuchlich gewesen wäre.

05/2013
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