Eigenbedarfskündigung

von Rechtsanwalt Carsten Offermann, Berlin für den Bereich Immobilienrecht

Keine Angst vor dem Erwerb und der Kündigung vermieteten Wohnungseigentums wegen Eigenbedarfs!

Die Eigenbedarfskündigung löst bei vielen Eigentümern und Vermietern Ängste aus und gilt zu Recht als anspruchsvollste der Kündigungen im Mietrecht. Gut vorbereitet und begründet führt sie dennoch fast immer zum Erfolg.

Der Erwerb von Eigentumswohnungen steht in den deutschen Ballungszentren wieder hoch im Kurs. Grund hierfür sind steigende Mieten, günstige Zinsen und die Sicherheit dieser langfristigen Anlageform. Sowohl für denjenigen, der eine vermietete Eigentumswohnung – gleich ob in der Zwangsversteigerung oder auf dem freien Immobilienmarkt – mit der Absicht erwirbt diese für sich oder seine Familie selber zu nutzen oder ob sich der Eigenbedarf später erst manifestiert, besteht das Problem eine wirksame Eigenbedarfskündigung gegenüber dem Mieter aussprechen zu müssen. Diese gilt als besonders schwierige Kündigung, muss Sie doch im Gegensatz zu anderen Kündigungen umfassend und stichhaltig begründet werden um in einem eventuell später folgenden Räumungsprozess Bestand zu haben. Zudem sind zahlreiche – für den Laien nicht erkennbare – Formalien einzuhalten. Dennoch ist die Sorge vieler Eigentümer und Vermieter unberechtigt, denn die Rechtssprechung hat ihre Rechte in den vergangenen Jahren gestärkt und mit guter fachlicher Hilfe führen die weitaus meisten Kündigungen und Klagen wegen Eigenbedarfs zum Erfolg.

Zentraler Punkt der Eigenbedarfskündigung ist die Darlegung des so genannten „Selbst- oder Eigennutzungswunschs“ durch den Vermieter oder zugunsten von Angehörigen, wozu auch entfernte Verwandte zählen. Diesen muss er als „ernsthaft darstellen, was bedeutet, dass er „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ für die Eigennutzung im Kündigungsschreiben aufführt. Dabei darf, ja muss es oftmals ins Detail und ins Persönliche gehen, etwa wenn die bisherige Wohnsituation beschrieben oder die Änderung der persönlichen Verhältnisse, der so genannten Bedarfslage durch Heirat, das Eingehen oder die Beendigung einer Beziehung, erwarteten oder geplanten Nachwuchs, das Auftreten einer chronischen Erkrankung, Arbeitslosigkeit oder Wechsel des Arbeitsplatzes und vieles mehr dargestellt werden. Besondere Sorgfalt ist dabei auch geboten, weil ein Nachholrecht ausgeschlossen ist. Das heißt, Gründe, die im Kündigungsschreiben nicht aufgeführt werden, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt schon bestanden, können nicht mehr nachgeschoben werden, der Vermieter kann sich im Prozess nicht mehr auf sie berufen. Bei der Begründung nicht zu vergessen sind evtl. erforderliche Ausführungen zu Alternativwohnungen, zu weiteren persönlichen Motiven, wie etwa soziale und familiäre Bindungen im Umfeld oder z.B. der Bedarf nach einem zusätzlichen Schlafzimmer, weil Vermieter oder Partner Schnarcher ist. Besonders tückisch und für den Laien kaum zu erkennen sind die dringend zu beachtenden „Kündigungssperrfristen“ des § 577 a BGB. Danach darf die Kündigung – wenn die Umwandlung zur Eigentumswohnung während der aktuellen Mietzeit erfolgte – nicht vor Ablauf einer Frist von drei Jahren ausgesprochen werden. Diese Frist ist  auch für den Erwerber der Wohnung zu beachten und nur durch einen genauen Blick ins Grundbuch zu erkennen. Eine vor Ablauf dieser Frist ausgesprochene Kündigung ist unwirksam. Diese Frist kann von den Kommunen auf bis zu zehn Jahre erhöht werden. Hiervon haben z.B. in Berlin vier Bezirke Gebrauch gemacht und eine Sperrfrist von sieben Jahren verhängt.

Letztlich räumt das Bundesverfassungsgericht den persönlichen Vorstellungen des Eigentümers über seine Lebensplanung den Vorrang vor den Interessen des Mieters an der Beibehaltung der Wohnung ein, so dass bei Vorliegen eines echten Nutzungswillens und der Beachtung sämtlicher Formalien und inhaltlicher Voraussetzungen beim Fertigen der Kündigung der Mieter – wenn er sich nicht ausnahmsweise auf eine besondere Härte (Gesundheitsgefährdung) berufen kann – weichen muss.

Fazit: Die Angst des Vermieters vor der Eigenbedarfskündigung ist unbegründet, wenn die Kündigung sorgfältig fachlich begleitet verfasst wird.

05/2013
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