Mietrechtsänderungsgesetz

von Rechtsanwalt Carsten Offermann, Berlin für den Bereich Mietrecht

Seit dem 01.05.2013 ist das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft. Dies sind die wichtigsten Änderungen:

 

1.

Energetische Modernisierung: Mietminderungsausschluss für drei Monate

Künftig kann der Mieter die Miete wegen Beeinträchtigungen (zum Beispiel Baulärm) durch energetische Modernisierungsmaßnahmen erst ab dem vierten Monat mindern. Für die Dauer von drei Monaten schließt der neue § 536 Abs. 1a BGB die Mietminderung aus. Dadurch soll der Vermieter Anreize für eine energetische Sanierung erhalten.

2.

Mieterhöhung wegen Modernisierung: Härteeinwand im Mieterhöhungsverfahren zu prüfen

Die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende Mieterhöhung stellt keinen Härteeinwand mehr gegen die Maßnahme dar. Die Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert (§ 555d Abs. 2 n.F.). Dadurch soll der Vermieter Planungssicherheit in der Bauphase erhalten und die Modernisierung ohne Verzögerungen realisieren können. Liegt der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit beim Mieter vor, muss er zwar die Modernisierung dulden, der Vermieter darf die Miete aber später nicht erhöhen. Der Härteeinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen (§ 555d Abs. 3 n.F.). Der Vermieter soll den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Tut er dies nicht, muss die Mitteilung des Mieters die erforderliche Form und Frist nicht einhalten (§ 555d Abs. 5 n.F.).

3.

Energetische Kriterien in Mietspiegeln zu berücksichtigen

In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird das neue Wohnwertmerkmal «energetische Ausstattung und Beschaffenheit» eingeführt. Energetische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.

4.

Umlage von Contracting-Kosten auf Mieter

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wird weiter das sogenannte Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Stellt der Vermieter auf Contracting um, kann er die Wärmelieferkosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegen, wenn der Contractor die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer von ihm errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz (zum Beispiel als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk) geliefert wird und die Umstellung für den Mieter kostenneutral ist (§ 556c Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB n.F.). Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann sich der Contractor auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken (§ 556c Abs.1 Satz 2 BGB n.F.). Außerdem muss der Vermieter die Umstellung spätestens drei Monate zuvor ankündigen, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen (§ 556c Abs.2 BGB n.F.). Die Contracting-Regelungen treten am 01.07.2013 in Kraft. Einzelheiten werden in einer von der Bundesregierung zu erlassenden Verordnung geregelt.

5.

Bekämpfung von Mietnomaden: Beschleunigung von Räumungssachen

Damit Vermieter effektiv gegen Mietnomaden vorgehen können, sind Räumungssachen künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten (§ 272 Abs. 4 ZPO n.F). Ferner kann der Mieter mit einer neuen Sicherungsanordnung in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (zum Beispiel Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten (§ 283a ZPO n.F.). Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken (§ 940a Abs. 3 ZPO n.F).

6.

Gesetzliche Verankerung der «Berliner Räumung»

Außerdem wird die «Berliner Räumung» in § 885a ZPO n.F. auf eine gesetzliche Grundlage gestellt: Hat ein Vermieter ein Räumungsurteil erstritten, kann er den Gerichtsvollzieher beauftragen, lediglich den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen, ohne gleichzeitig die Gegenstände in der Wohnung wegzuschaffen und einzulagern. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

7.

Möglichkeit der einstweiligen Räumungsverfügung gegen unberechtigte Wohnungsbesitzer

Ferner kann künftig im einstweiligen Verfügungsverfahren die Räumung der Wohnung gegen Personen durchgesetzt werden, die die Wohnung besitzen, ohne Mieter zu sein, und von deren Besitz der Vermieter keine Kenntnis hatte (§ 940a ZPO n.F.). Damit soll dem Problem begegnet werden, dass beim Räumungstermin manchmal ein Unbekannter auftaucht und behauptet, Untermieter zu sein. Denn dann kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind.

8.

Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen: Unterbindung des «Münchener Modells»

Weiter will das Mietrechtsänderungsgesetz künftig verhindern, dass der Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen nach dem «Münchener Modell» umgangen wird. Das «Münchener Modell» ist dadurch gekennzeichnet, dass eine Personengesellschaft ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Damit der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum nicht mehr auf diese Weise umgangen werden kann, wird er auf das Modell erweitert (§ 577a Abs. 1a BGB n.F.).

9.

Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Ballungsräumen

Darüber hinaus wird in § 558 Abs. 3 BGB n. F. eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20% auf 15% absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können.

(zit. nach Beck-Online)

05/2013
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