Auch bei öffentlich geförderten Sanierungsmaßnahmen kann die Miete nur gemäß BGB erhöht werden
In den letzten Jahren wurden viele Berliner Wohnungen mithilfe von Krediten der Investitionsbank Berlin (IBB) saniert. Diese Kredite wurden jedoch den Vermietern nur unter der Bedingung gewährt, dass mit den danach neu einziehenden Mietern verringerte Mieten vereinbart werden, die sich an der Durchschnittsmiete des mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungsbaus orientieren sollten.
Für die neuen Mietverträge fanden viele Berliner Vermieter – z.B. die IHZ eine interessante Lösung. Sie schrieben zunächst in den Hauptteil des Vertrags eine hohe Miete hinein. Gleichzeitig wurde in der Anlage des Vertrags unter Verweis auf die öffentliche Förderung die Höhe der erwähnten Durchschnittsmiete reduziert. In vielen Fällen wurde dieser „Mietnachlass“ darüber hinaus unter den Vorbehalt gestellt, dass die Mieter in regel- mäßigen Abständen Wohnberechtigungsscheine vorlegen können.
Ende letzten Jahres verschickten mehrere von diesen Vereinbarungen betroffene Berliner Vermieter interessante Post. Sie wiesen ihre Mieter darauf hin, dass es sich bei ihrer Wohnung um eine mit Senatsmitteln geförderte, modernisierte und instand gesetzte Wohnung handele. Nach der Festlegung der IBB in ihrem Fördervertrag mit dem Ver- mieter dürfe die Miete die Durchschnittsmiete des mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungsbaus nicht überschreiten. Nun sei aber vom Berliner Senat im Amtsblatt eine neue Durchschnittsmiete bekannt gegeben worden. Diese habe sich von derzeit 3,63 Euro/qm auf 4,00 Euro/qm monatlich erhöht. Daher, so wurde messerscharf geschlossen, erhöhe sich die vergünstigte Miete nun ab Januar 2005 gleichfalls von 3,63 Euro/qm auf 4,00 Euro/qm monatlich. Man möge doch die Zahlungen ab dem 01.01.2005 entsprechend umstellen.
Das war so dreist wie rechtswidrig. Schließlich sind die rechtlichen Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete im preisfreien Wohnungsmarkt in den Paragrafen 558 bis 560 des Bür- gerlichen Gesetzbuchs (BGB) abschließend geregelt. Daran ändert sich auch nichts, wenn sich einige Vermieter so aufführen, als wären sie im Sozialen Wohnungsbau unterwegs.
Mit der rechtlichen Bewertung solcher Verträge hat sich schon der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 12.11.2003 (siehe unten) auseinander gesetzt – übrigens in Bestätigung einer Entscheidung des Landgerichts Berlin. Danach ist klar, dass im Fall eines gleich- zeitigen Mietverzichts bei Vertragsschluss nach der Reduzierung oder dem Wegfall der öffentlichen Förderung nicht einfach die volle Miete verlangt werden kann. Dies verstößt gegen § 557 Absatz 4 BGB.
Fehler kann behoben werden
Sollten einige Mieter dennoch ab Januar 2005 die verlangte erhöhte Miete gezahlt haben, wäre es dennoch nicht zu spät. Ein solcher Fehler kann jetzt noch ausgebügelt werden. Dazu reicht es, den Vermieter alsbald anzuschreiben. Es sollte auf die falsche Mietzahlung hingewiesen und die Verrechnung der überzahlten Beträge mit der nächsten Miete ange- kündigt werden. Eine weitere Begründung ist nicht erforderlich und erscheint auch nicht sinnvoll. Anderenfalls würde der gut beratene Vermieter sein Missgeschick mit einer or- dentlichen Mieterhöhung nach dem Mietspiegel wieder wettmachen. Wer ganz auf Num- mer sicher gehen will, zahlt die Mieterhöhung bis zur gerichtlichen Klärung auf ein Spar- buch, um die Beträge dem eigenen Zugriff zu entziehen. Eine Rechtsberatung ist immer zu empfehlen.
31.01.2005 Henrik Solf, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
